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[변호사 성영주의 법률칼럽] 권리금 및 상가건물임대차보호법

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작성자 이스턴 법률사무소 작성일18-01-02 13:37 조회1,661회 댓글0건

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  권리금 및 상가건물임대차보호법  

 

 

권리금이란 상가의 임대차에 부수해서 새로운 임차인이 앞선 임차인에게 지급하는 돈으로, 점포에 있는 영업시설·비품 등의 유형물이나, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도대가 내지 이용대가라고 법률상 정의되고 있습니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 200026326 판결 등 참조).

 

이러한 권리금 수수의 관행은 장사를 하려는 임차인에게 상당한 금전적 부담이 되나, 그 임차인들은 훗날 새로운 임차인으로부터 자신도 권리금을 받을 수 있다는 기대가 있기에 이를 지급하고 있습니다.

 

그러나 권리금은 임대차보증금과는 달리 관행에 의해 규율되고 있어 법적인 보호를 받지 못하였고, 이에 임차인들이 임대인들의 방해 등의 이유로 권리금을 전혀 회수하지 못하고 점포를 넘겨주는 경우도 비일비재 하였습니다.

 

결국 이러한 점이 지속적으로 문제가 되자, 국회는 상가건물임대차보호법에 제10조의 4를 신설하여 이를 입법으로 해결하였는데, 위 조항에 따라 임차인이 신규 임차인을 주선하였음에도, 임대인이 정당한 사유 없이, 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절할 때, 임대인은 임차인에게 발생할 손해를 배상할 의무가 있게 되었습니다. 다만 그 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 감정을 통해 평가된 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 결정됩니다.

 

한편 위 조항이 2015. 5. 13. 신설된 후 전국 법원에 위 권리금 회수 기회 방해를 이유로 한 손해배상청구가 많이 이루어졌는데, 하급심에서는 임대인의 방해 행위가 인정된다고 하더라도, 임대차기간이 5년을 넘어 임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에는 손해배상을 인정할 수 없다는 판결과, ‘임대인의 방해 행위가 인정되는 한 임대차기간이 5년을 넘더라도 손해배상을 해야 한다는 판결이 서로 상반되게 나오고 있습니다.

 

한편 최근 대전지방법원 항소심 재판부는 임대차 기간이 5년을 넘은 사안에서 상가건물임대차보호법 제10조의 4가 같은 법 제10조 제2항을 명시적으로 준용하지 않고, 위 조항을 유추적용하지 않더라도 임대인의 권한을 과도하게 제한한다고 볼 수 없으며, 오히려 이를 유추적용 한다면 본래의 입법취지, 즉 임차인의 노력으로 상가건물에 축적된 유·무형의 재산적 가치를 임대인이 독식하는 것을 방지하려는 목적에서 멀어지기 때문에, 임대차 기간이 5년을 넘은 경우에도 권리금 회수 기회 방해를 이유로 한 손해배상청구권이 인정되어야 한다.고 판단하였습니다.

 

결국 위 문제는 대법원에서 최종적으로 결정될 것으로 보이고, 사견으로는 5년이 넘는 임대차의 경우에도 권리금 회수 기회 방해를 이유로 한 손해배상청구권이 인정되는 것이 법률의 규정 및 입법취지를 고려해 볼 때 타당한 것으로 보입니다.

 

마지막으로 임차인이 권리금 회수 기회 방해를 이유로 한 손해배상 청구소송에서 승소하려면 자신이 새로운 임차인을 주선했다는 사실, 임대인이 이를 거절하는 등의 방법으로 방해했다는 사실을 직접 증명해야 하므로, 적어도 새로운 임차인과 권리금계약을 체결하고, 이러한 사실을 임대인에게 통지하였음을 증명할 자료들을 충분히 확보해 둘 필요가 있습니다.

- 변호사 성영주    


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